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      2019年11月昆明市贝博游戏市场分析报告

    发布时间:2020/7/3
    阅读量:600

    报告要点:

    土地市场:11月份全市成交土地278.47万平方米,环比上涨71.24%,同比上涨58.72%。

    新建房:11月份新建商品住宅加权均价14522元/平方米,环比下降3.93%,同比上涨6.71%。

    存量房:11月存量住房均价为11914元/平方米,环比上涨了1.15%,同比上涨9.50%。

    VISS监测

    板块监测:11月均价下降的板块为10.53%,均价上涨的板块为85.96%。

    楼盘监测:11月均价上涨的楼盘占比为64.63%,均价下降的楼盘占比为20.50%,区间占比最多的为(0%,2%],约占45.86%。

    数据来源:

    土地:昆明国土资源局

    新建房数据:中国指数研究院。

    存量住房均价:根据VISS系统监测的昆明市57个住宅板块,共计2488个存量住宅小区均价,采用定基定权重的方式计算得出,以保证各期价格的可比性。

    VISS系统是由中估联行研发的在线批量ballbet贝博靠谱吗系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验,为贝博游戏估价业务提供全新方式的在线ballbet贝博靠谱吗数据支持。



    一、宏观经济分析

    1201911月份CPIPPI有涨有跌

    一、201911CPI同比上涨4.5%

    201911月份,全国居民消费价格同比上涨4.5%。其中,城市上涨4.2%,农村上涨5.5%;食品价格上涨19.1%,非食品价格上涨1.0%;消费品价格上涨6.5%,服务价格上涨1.2%1--11月平均,全国居民消费价格比去年同期上涨2.8%

    11月份,全国居民消费价格环比上涨0.4%。其中,城市上涨0.3%,农村上涨0.5%;食品价格上涨1.8%,非食品价格持平;消费品价格上涨0.8%,服务价格下降0.4%

    11月份,食品烟酒类价格同比上涨13.9%,影响CPI(居民消费价格指数)上涨约4.10个百分点。食品中,畜肉类价格上涨74.5%,影响CPI上涨约3.27个百分点,其中猪肉价格上涨110.2%,影响CPI上涨约2.64个百分点;蛋类价格上涨10.1%,影响CPI上涨约0.06个百分点;鲜菜价格上涨3.9%,影响CPI上涨约0.09个百分点;水产品价格上涨2.4%,影响CPI上涨约0.04个百分点;粮食价格上涨0.7%,影响CPI上涨约0.01个百分点;鲜果价格下降6.8%,影响CPI下降约0.12个百分点。

    其他七大类价格同比六涨一降。其中,其他用品和服务、医疗保健、教育文化和娱乐价格分别上涨4.5%2.0%1.7%,衣着、居住、生活用品及服务价格分别上涨1.1%0.4%0.4%;交通和通信价格下降2.8%


    二、201911PPI同比下降1.4%

    201911月份,全国工业生产者出厂价格同比下降1.4%,环比下降0.1%;工业生产者购进价格同比下降2.2%,环比下降0.1%111月平均,工业生产者出厂价格比去年同期下降0.3%,工业生产者购进价格下降0.7%

    工业生产者出厂价格中,生产资料价格同比下降2.5%,降幅比上月收窄0.1个百分点,影响工业生产者出厂价格总水平下降约1.84个百分点。其中,采掘工业价格下降1.4%,原材料工业价格下降5.0%,加工工业价格下降1.6%。生活资料价格同比上涨1.6%,涨幅比上月扩大0.2个百分点,影响工业生产者出厂价格总水平上涨约0.40个百分点。其中,食品价格上涨5.4%,衣着价格上涨0.3%,一般日用品价格上涨0.1%,耐用消费品价格下降2.1%

    工业生产者购进价格中,农副产品类价格上涨7.2%,建筑材料及非金属类价格上涨2.9%;化工原料类价格下降8.4%,燃料动力类价格下降5.8%,有色金属材料及电线类价格下降2.3%,黑色金属材料类价格下降0.5%


    21170个大中城市中一线城市房价总体稳定

    11月份新建商品住宅销售价格环比中,上涨城市为44个,相比上月50个减少6个城市,上涨城市数量连续6个月减少,上涨城市平均涨幅0.66%,环比涨幅收窄0.16个百分点。二手住宅方面,上涨城市数量为32个,比上月相比增加1个城市,上涨城市平均涨幅为0.66%,涨幅与上月相同。 

    通过70城新房、二手房销售价格环比涨跌城市数量来看,11月新建商品住宅方面上涨城市数量持续在减少,主要原因在于临近年底,房企为了回笼资金加速销售回款,纷纷降价促销,降价力度及幅度有所加深,使得新建商品住宅销售价格回落且更多城市加入到下跌行列。二手住宅方面,下跌城市数量近一半,处于历史低位。二手房市场在长期调控高压过程中市场整体信心不足,加之二手住宅受新房降价打折促销等效应影响,部分二手房业主也纷纷降价销售,降价幅度也达到一个历史高位,因此二手住宅价格已经达到一个历史低位,预计在无政策刺激下,未来二手住宅价格将保持稳定运行。 

    从等级城市来看,114个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中,北京、上海和深圳分别上涨1.7%0.3%0.2%,广州下降0.5%。二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京和广州分别下降0.4%0.2%,上海持平,深圳上涨1.4%31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.3个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%0.3%,涨幅比上月分别回落0.10.2个百分点。

    一线城市新房、二手房销售价格环比涨幅均有所扩大,二三线城市涨幅均有不同程度回落。分等级城市新房市场来看,一线城市涨幅比上月扩大0.5个百分点,二三线城市销售价格涨幅环比回落0.30.1个百分点;一线城市受其成交结构影响,销售价格有所回升,但二三线城市受其降价促销影响新房价格仍在回落中。分等级城市二手房市场来看,一线城市涨幅扩大0.1个百分点,二线城市涨幅持平,三线城市涨幅回落0.2个百分点;一线城市涨幅回升主要受深圳涨幅的拉动,深圳受“豪宅税”影响价格环比上涨1.4%,二线城市涨幅持平三线城市涨幅持续回落,综合来看,二手住宅市场均价仍在震荡下行中。 

    11月新建商品住宅上涨城市数量及涨幅仍在持续回落中,临近年底,房企为加速销售回款,降价促销力度有所加深,预计到年底前,各城市价格保持稳定或微跌态势运行。二手住宅销售价格仍在震荡下行中,探底后趋于稳定运行。


    二、昆明市场动态

    1、加快建立多主体供给、租购并举的住房制度

    《中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度 推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》指出,坚持应保尽保原则,健全统筹城乡、可持续的基本养老保险制度、基本医疗保险制度,稳步提高保障水平。加快建立基本养老保险全国统筹制度。

    加快落实社保转移接续、异地就医结算制度,规范社保基金管理,发展商业保险。统筹完善社会救助、社会福利、慈善事业、优抚安置等制度。健全退役军人工作体系和保障制度。坚持和完善促进男女平等、妇女全面发展的制度机制。

    完善农村留守儿童和妇女、老年人关爱服务体系,健全残疾人帮扶制度。坚决打赢脱贫攻坚战,巩固脱贫攻坚成果,建立解决相对贫困的长效机制。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。


    2、昆明整治虚假宣传学区房 不得过度宣传尚未签约落地的待建或在建学校

    针对目前部分贝博游戏开发企业对学区房进行夸大、虚假宣传的问题,昆明市住房和城乡建设局表示,将加大整治力度,尽快组织相关单位召开联席会议,研究建立联合打击学区房虚假宣传行为的长效机制,实现学区房虚假宣传治理工作的常态化、制度化。并监督贝博游戏开发企业不得对学区信息进行虚假宣传,尤其是不得对尚未签约落地的待建或在建的中小学、幼儿园等文化教育设施进行过度宣传。

    按照住房和城乡建设部《关于城乡规划公开公示的规定》和省住房城乡建设厅《云南省阳光规划管理实施办法》要求,市住房城乡建设局在规划编制和规划审批过程中,依法对城乡规划有关信息进行公开,明确了中小学、幼儿园的建设位置、平面布局、建设规模等有关内容。


    3、昆明不动产登记明年“同城通办” 护购房人合法权益

    办事群众或企业到不动产登记一窗受理窗口只进一个窗口、交一套材料,一个窗口即可办结所有事项,证书可选择免费邮寄到家,真正实现“只跑一次”。“不忘初心、牢记使命”主题教育开展以来,昆明市不动产登记中心准确把握主题主线,推动工作落地见效。据了解,现一窗受理登记环节和原办理登记环节相比,环节减少了五分之三,抵押登记等时限从5个工作日减为3个工作日;抵押注销登记、异议登记、法院查解封登记现场办结,让群众真切感受到不动产登记带来的方便快捷。


    三、昆明市贝博游戏市场运行情况

    (一)土地市场

    11月份全市成交土地278.47万平方米,环比上涨71.24%,同比上涨58.72%


    11月份,昆明市共出让各类土地79宗,成交面积278.47万平方米,环比上涨71.24%,同比上涨58.72%;其中工业用地10宗,商业/办公用地29宗,住宅用地34宗,其他用地6宗。11月份昆明市土地成交楼面均价2105/平方米,环比上涨98.23%,土地均价3516/平方米;20191-11月,累计成交土地2411.52万平方米,同比上涨74.93%;土地成交平均溢价率为6.29%



    (二)商品房

    11月份,全市新建商品房成交面积为81.36万平方米,全市新建商品房成交面积环比下降26.10%,同比下降1.69%


    (三)住宅

    111月份新建商品住宅成交面积环比下降28.10%,同比下降4.79%

    11月份,全市新建商品住宅成交面积为64.53万平方米,全市新建商品住宅成交面积环比下降28.10%,全市新建商业用房成交面积环比下降28.10%,全市新建商业用房成交面积同比下降4.79%。同期全市新建商品房成交面积为81.36万平方米,新建商品住宅成交面积占其比重为79.31%。



    211月份新建商品住宅加权均价环比下降3.93%,同比上涨6.71%

    11月份,全市新建商品住宅加权均价为14522元/平方米,环比上月的15116元/平方米环比下降3.93%,同比去年11月的13609元/平方米上涨6.71%。



    3201911月存量住房均价为11914/平方米,环比上涨了1.15%,同比上涨9.50%

    201911月存量住房均价为11914/平方米,环比上涨了1.15%,同比上涨9.50%。近日,中国贝博游戏测评中心发布了《201911月中国城市住房价格指数》,对全国288个城市的一手房价格指数以及60个城市的二手房价格指数做了分析。报告显示,今年11月有145个城市一手房价格指数环比出现上涨,其中就包括昆明。二手房监测的60个城市中,有44个城市价格指数环比上涨,昆明也在上涨城市当中。


    (四)商业

    1、新房成交价格:11月份新建商业用房成交均价环比下降24.53%,同比下降25.12%

    11月份,全市新建商业用房成交均价为18495/平方米,环比上月24505/平方米,环比下降24.53%,比去年同期的24700/平方米下降25.12%


    2、新房成交面积:11月份新建商业用房成交面积环比上涨133.89%,同比上涨55.71%

    11月份,全市新建商业用房成交面积为5.59万平方米,全市新建商业用房成交面积环比上涨133.89%,全市新建商业用房成交面积同比上涨55.71%。同期全市新建商品房成交面积为81.36万平方米,新建商业用房成交面积占其比重为6.87%



    (五)办公

    1、新房成交价格:11月份新建办公楼成交均价环比上涨6.73%,同比下降16.62%

    11月份,全市新建办公楼成交均价为9875/平方米,环比上月的9252/平方米上涨6.73%,比去年同期的11843/平方米下降16.62%



    2、新房成交面积:11月份新建办公楼成交面积环比下降37.42%,同比上涨32.55%

    11月份,全市新建办公楼成交面积为11.24万平方米,新建办公楼成交面积环比下降37.42%,同比上涨32.55%,同期全市新建商品房成交面积为81.36万平方米,新建办公楼成交面积占其比重为13.82%


    (六)房企销售排行榜


    11月份,从房企销售面积、销售金额来看,碧桂园、融创中国、中国恒大排名前三。从销售金额来看,排名前三的楼盘分别为:昆明万达城、恒大玖珑湾、蓝光德商天域。20191-11月,昆明房企销售排行榜前三为:万科、碧桂园、俊发集团,其中万科以销售金额798170.73万元、销售面积550818㎡占据榜首。



    四、市场走势分析

    随着贝博游戏市场调控政策不断深入,政策效果由中心城市向周边三四线城市继续深化,一二线城市以及特大城市周边的三四线城市,楼市调控从严从紧,使得市场迅速降温,量价齐跌;昆明虽出台了局部限售政策,但调控相对宽松,市场环境利好,昆明公积金政策仍持续收紧,但继续鼓励首套购房需求。本月供应量稳步回升、成交量再次短暂性下滑,市场核心、热点板块可供售房源较少,从短期来看,购房者看好后市预期,贝博游戏市场成交量将平稳回升,成交均价稳步小幅上扬。



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